Rynek pierwotny a wtórny.
Czym kierować się przy zakupie nieruchomości, jak "złapać okazję"
wyjaśnia nasz ekspert:
Małgorzata Kulikowska
Przewiń w dół
Rynek nieruchomości - pierwotny czy wtórny - co wpływa na możliwość pozyskania własnego lokum.
Kupno mieszkania lub domu jest zwykle jedną z najważniejszych i największych inwestycji podejmowanych w naszym życiu. Wybór odpowiedniej nieruchomości, zwłaszcza finansowanej z kredytu hipotecznego, wymaga zrozumienia podstawowych różnic między rynkiem pierwotnym a wtórnym.
W tym artykule eksperckim wyjaśniamy te różnice oraz omawiamy przypadki, korzyści i zagrożenia związane z obydwoma rynkami w kontekście procesu kredytowego.
Co to jest rynek pierwotny?
Rynek pierwotny obejmuje nieruchomości, które są sprzedawane bezpośrednio przez deweloperów. Mogą to być nowe mieszkania, domy jednorodzinne, apartamenty, a także inne rodzaje budynków mieszkalnych, które nie były wcześniej zamieszkane. Kupno na rynku pierwotnym zazwyczaj oznacza zakup nieruchomości w trakcie budowy lub tuż po jej ukończeniu.
Kredyt hipoteczny na rynku pierwotnym
Jakimi podstawowymi uwarunkowaniami charakteryzuje się proces pozyskania kredytu na zakup nieruchomosci:
Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym - bezposrednio od dewelopera - regulowany jest uchwaloną w maju 2021 roku "Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym". Ustawa ta weszła w życie 1 lipca 2022 roku a w bieżącym roku - po o skończeniu vacatio legis - zaczęły obowiązywać wszystkie jej zapisy. W założeniu nakłada szerego obowiązków na deweloperów, dzięki którym ochrona kupującego powinna być na dużo wyższym poziomie.
Gdy kupujesz nieruchomość od dewelopera, kredyt hipoteczny jest często wypłacany w transzach, które są uzależnione od postępów budowy. Bank monitoruje etapy budowy, a kolejne części kredytu są wypłacane zgodnie z harmonogramem inwestycji. Dzięki temu masz większą pewność, że środki na zakup są celowe i za faktycznie wykonany etap inwestrycji.
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, nie musisz płacić 2% podatku od czynności cywilno prawnych tzw. PCC. Zamiast tego, często płacisz 8% VAT, o ile deweloper, z którym podpisujesz umowę, jest płatnikiem tego podatku.
Przy wniosku o kredyt hipoteczny musisz dostarczyć umowę deweloperską oraz inne dokumenty związane z inwestycją, takie jak pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym prowadzona jest budowa, czy harmonogram wpłat. Z jednej strony potrzeba więcej dokumentacji ale z drugiej strony wymaganie jej obecności podnosi bezpieczeństwo inwestycji.
Rynek wtórny - czym się charakteryzuje?
Rynek wtórny obejmuje nieruchomości, które były już wcześniej obiektem obrotu (nabyte od dewelopera) lub zamieszkane. Mogą to być mieszkania, domy jednorodzinne, apartamenty, które zmieniają właściciela. Nieruchomości na rynku wtórnym mogą być zarówno nowe, jak i starsze, mogą mieć też swój klimat poprzedniego własciciela, urok i lokalizację, która jest już w pełni rozwinięta.
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym obarczony jest z jednej strony wyższym ryzykiem związanym z kondycją lokalu ale z drugiej strony mamy do czynienia z już istniejacymi obiektami, które można poddać audytowi aby zweryfikować ich stan techniczno prawny, a dzięki temu ograniczyć obawy związane z oczekiwaiem np. na ukończenie inwestycji deweloperskiej i oddanie jej do użytkowania.
Jak funkcjonuje kredyt hipoteczny na rynku wtórnym
Główne założenia procesu kredytowego dla rynku wtórnego związane są z kilkoma kardynalnymi zagadnieniami:
Zanim podpiszesz umowę sprzedaży, zazwyczaj sporządza się umowę przedwstępną, która określa warunki przyszłej transakcji. Umowa ta jest ważna zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością zapłaty 2% PCC. Dodatkowo ponosisz koszty notarialne oraz podatek VAT od taksy notarialnej.
W porównaniu z rynkiem pierwotnym, dokumentacja wymagana do uzyskania kredytu na rynku wtórnym jest mniej obszerna. Zazwyczaj potrzebne są dokumenty takie jak akt notarialny potwierdzający własność sprzedającego, odpis z księgi wieczystej oraz zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za nieruchomość.
Korzyści i zagrożenia obu rynków
Zarówno zakup na rynku pierwotnym od dewelopera jak i na rynku wtórnym, lokali z tzw. drugiego obiegu, jest obarczony swoistymi korzyściami ale i zagrożeniami, które są bardzo trudne do jednoznacznego zdefiniowania często zależą w sposób zdecydowany od konkretnego przypadku i procesu sprzedaży/zakupu. Ze względu na taką specyfikę rynku nieruchomości, jego ogromne fluktuacje, najlepiej przeprowadzić ocenę ryzyk i korzyści na konkretnym przypadku, konkretnem obiekcie zainteresowania. Dzięki takiemu podejści możemy z dużo większą dozą prawdopodobieństwa okreslić cechy lokalu i oszacować możliwość wsparcia zakupu kredytem hipotecznym.
Cechy rynku pierwotnego
Korzyści:
Nieruchomości są nowe, co oznacza, że nie wymagają remontów i zazwyczaj są wyposażone w nowoczesne technologie.
Deweloperzy często oferują gwarancje na swoje budynki, co może zapewnić pewność co do jakości wykonania.
W trakcie budowy istnieje możliwość dostosowania nieruchomości do własnych potrzeb, takich jak wybór materiałów wykończeniowych.
Zagrożenia:
Proces budowy może się przedłużać, co oznacza opóźnienia w możliwości zamieszkania.
Istnieje ryzyko, że deweloper nie ukończy inwestycji z różnych powodów, co może wiązać się z problemami dla kupującego.
Nowe osiedla mogą nie mieć jeszcze pełnej infrastruktury, takiej jak sklepy, szkoły czy transport publiczny.
Cechy rynku wtórnego
Korzyści:
Kupując na rynku wtórnym, zazwyczaj wiesz, czego się spodziewać, ponieważ nieruchomość była już wcześniej zamieszkana.
Wiele nieruchomości na rynku wtórnym jest gotowych do zamieszkania od razu po zakupie.
Nieruchomości na rynku wtórnym często znajdują się w bardziej rozwiniętych dzielnicach z pełną infrastrukturą.
Zagrożenia:
Starsze nieruchomości mogą wymagać remontów, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Nie zawsze masz pełną wiedzę o historii nieruchomości, co może oznaczać ukryte wady.
Istnieje ryzyko związane z wcześniejszymi właścicielami i ich ewentualnymi roszczeniami.
Podsumowanie
Decyzja o zakupie nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to rynek pierwotny czy wtórny, wiąże się z wieloma aspektami, które warto dokładnie przeanalizować. Każdy z rynków ma swoje specyficzne korzyści i zagrożenia, a odpowiedni wybór zależy od twoich indywidualnych potrzeb i oczekiwań. Skontaktuj się z ekspertem finansowym, aby dopasować optymalne rozwiązania kredytowe do swoich potrzeb i bezpiecznie przejść przez cały proces zakupu nieruchomości.
Liczę, że ten skondensowany poradnik rzuci trochę światła na specyfikę rynku nieruchomosci co pozwoli Ci łatwiej poruszać się po nim poszukując własnego lokum
Jeżeli zainteresował Cię ten temat ale czujesz niedosyt informacyjny, gorąco zachęcam do kontaktu i rozmowy, podczas której możemy wspólnie przeanalizować Twoją sytuację, oraz przygotować Cię do podjęcia decyzji i wyboru najbardziej optymalnych rozwiązań.